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부동산경매와 말소기준권리
출처 부동산태인 등록일 2019-12-10 조회수 622
부동산경매와 말소기준권리



일반 대중들이 부동산경매시장에 참여하고자 할 때 가장 두려워하는 점은 무엇일까? 그것은 아마도 해당 경매부동산을 낙찰받고도 떠안게 될 지상권이나 전세권 및 선순위 임차인의 보증금 등의 권리들일 것이다. 자칫 잘못 낙찰받았다가는 일반 부동산시장에서 급매물보다도 더 비싸게 매수하는 결과가 생길 수 있다. 이러한 두려움 때문에 부동산경매를 어려워하고 선뜻 참여하는데 주저할 것이다.

그런데, 지피지기(知彼知己)이면 백전불퇴(百戰不殆)이라는 격언이 있지 않는가? 해당 경매부동산을 제대로 알면 굳이 두려워할 필요도 없고 위태로울 이유도 없다. 다행히 우리나라 법원은 말소기준권리라는 부동산경매제도를 운영하고 있기 때문이다. 해당 경매부동산의 매수인이 낙찰을 받아 소유권을 이전받을 때, 등기사항증명서에 말소기준권리를 포함하여 뒤늦게 설정된 권리들은 모두 소멸시켜 준다. 물론, 말소기준권리보다 앞서는 권리들은 말소되지 않고 매수인에게 인수된다. 여기서 말소기준권리도 소멸된다는 점에 유의할 필요가 있다.

이러한 내용은 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)를 보면 알 수 있다. 즉, 제1항인 “압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나~”, 제2항인 “매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다”, 제3항인 “지상권⋅지역권⋅전세권 및 등기된 임차권은 저당권⋅압류채권⋅가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”, 제4항인 “제3항의 경우 외의 지상권⋅지역권⋅전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”가 여기에 해당된다.

그렇다면, 말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 무엇일까? 부동산경매관련 서적들에서 수없이 언급된 바와 같이, 말소기준권리들에는 크게 6가지 있다. 등기사항증명서에 등기된 저당권, 근저당권, 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 경매개시결정등기가 그것이다. 이러한 6가지 권리들 이외에도 등기된 전세권은 제한적으로 말소기준권리가 될 수 있다. 즉, 전세권이 건물전체에 걸쳐 설정된 상태에서 전세권자가 배당요구를 한 경우이거나 경매신청을 한 경우에는 말소기준권리가 될 수 있다.

등기사항증명서에 등기된 권리이기 때문에 말소기준등기라고도 불리우는 말소기준권리는 어떠한 기능 혹은 효력을 지니고 있을까? 크게 3가지가 있다. 첫째는 등기의 소멸기준 역할을 한다. 등기사항증명서에서 말소기준등기(권리) 이후에 설정된 모든 등기들은 말소기준권리를 포함하여 소멸된다. 둘째는 임대차보증금의 인수기준 역할을 한다. 임차인이 말소기준권리보다 먼저 대항요건(점유와 주민등록/사업자등록)을 갖추면 대항력이 발생하여 임대차보증금을 배당받거나 매수인에게 부담을 전가시킬 수 있다. 셋째는 인도명령의 기준 역할을 한다. 말소기준권리 이후에 대항요건을 갖추어 대항력이 없는 후순위 임차인이나 정당한 권원이 없는 점유자들은 매수인이 인도명령에 의해 강제집행을 할 수 있다.

부동산경매에서 이처럼 중요한 기능과 효력을 지닌 말소기준권리를 어떻게 파악할 수 있을까? 크게는 2가지 방법이 있다. 첫째는 해당 경매부동산에 대해 등기사항증명서를 발급받아 분석하는 것이다. 요즘은 대법원 인터넷 등기소(ww.iros.go.kr)에서 저렴한 수수료로 아무 때나 쉽게 발급받을 수 있다. 둘째는 법원이 제시하는 해당 경매부동산의 매각물건명세서를 분석하는 것이다. 매각물건명세서는 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일) 1주일 전까지 경매법원이 비치하는데, 요즘에는 대법원경매정보 싸이트(www.courtauction.go.kr) 혹은 부동산경매정보 싸이트인 부동산태인(www.taein.co.kr)에서 온라인으로 열람할 수 있다.

다음 <그림>처럼 매각물건명세서를 보면, ‘최선순위 설정’란에 기재된 근저당권이 바로 말소기준권리이다. 따라서, 해당 경매부동산의 등기사항증명서에 기재된 근저당권뿐만 아니라 뒤늦게 기재된(접수번호가 늦은) 모든 권리가 소멸된다.

(출처:부동산태인)

그런데, 부동산경매에서 말소기준권리 분석시 유의할 점이 있다. 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리들은 매수인이 인수해야 한다는 점이다. 일례로 <그림>의 매각물건명세서에 기재되어 있듯이 “최선순위 설정일자보다 대항요건을 갖춘 주택⋅상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택⋅상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의”해야 한다.

아울러, “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하거나” 또는 “매각으로 설정된 것으로 보는 지상권”이 있을 수 있다. 더욱이, 말소기준권리보다 후순위 권리임에도 불구하고 매각후 소멸되지 않아 매수인이 인수해야 하는 권리도 있다. 경매개시결정등기 전에 청산절차를 마친 담보가등기와 후순위 가처분 중에서 ‘건물철거 및 토지인도 가처분’이 대표적이다. 심지어 말소기준권리와 무관하게 매수인이 부담해야 하는 권리들도 있다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 체납관리비, 위반건축물 등 등기사항증명서에 기재되지 않는 권리들이 그것이다.

이처럼, 부동산경매에서 말소기준권리의 파악은 기본적인 사항이다. 물론, 등기사항증명서에서 말소기준권리를 파악하였더라도 등기사항증명서에 기재되지 않는 수많은 권리들이 있음을 유의할 필요가 있다. 일단은 말소기준권리의 파악을 토대로 경매지식을 쌓아 가면서 성공적으로 부동산경매시장에 참여하기를 희망해본다.

부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈


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