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주택 임차인의 계약갱신요구권과 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 경우
출처 부동산태인 등록일 2020-08-04 조회수 613
주택 임차인의 계약갱신요구권과 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 경우



계약갱신요구권은 상가임차인만 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있었지만, 주택임차인은 이러한 보호 규정이 없었다.
하지만, 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 제6조의 3의 개정으로 주택임차인도 1회에 한해서 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 갖게 되었다.

주택임차인의 계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신요구 등)

제1항 제6조의 묵시적 계약의 갱신 조항에도 불구하고, 임차인이 임대차기간이 끝나는 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간이내에 계약의 갱신을 요구 할 경우 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.


임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절 할 수 있는 정당한 사유는?

1. 임차인이 2기의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정하는 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요시간 을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후.훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어 지는 경우.
8. 임대인(임대인의 직계존속. 직계비속을 포함한다)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

제4항 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
(제6조의 2는 갱신되는 임대차기간 중 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 규정하고 있다.)

제5항 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

제6항 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

이번 계약갱신권에 대한 개정규정은 이법 시행 당시(2020. 7. 31일) 존속중인 임대차에도 적용되나 이법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 아니한다.
그리고 유의할 점은 주택임대차보호법 제6조에서 정한 계약갱신 요구기간이 2020년 7월 31일부터 2020년 12월 9일까지는 임차인은 임대차기간이 끝나는 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간이내에 계약의 갱신을 요구할 수 있으나, 법 개정으로 2020년 12월 10일부터는 임차인은 임대차기간이 끝나는 6개월 전부터 2개월 전까지 계약의 갱신을 요구해야 한다는 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표


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