주택임차인의 경공매 배당순위 변화에 대한 추가 고찰

2023년 4월과 5월에 각각 개정시행된 국세기본법과 지방세기본법 등에 의해 일반적인 주택임대차보증금의 당해세 우선 원칙에서 예외가 생겼다. 즉, 소액주택임차인이 아닌 일반적인 주택임차인이 당해세보다 먼저 대항요건과 확정일자를 받으면, 경공매 배당순위에서 당해세 배분 한도만큼 임대차보증금을 먼저 배당받을 수 있게 되었다.

이처럼 일반적인 주택임차인의 경공매 배당순위에서 당해세 우선 원칙의 예외 적용에 대해 좀 더 상세히 설명하고자 한다. 개정된 국세기본법과 지방세기본법에서 명시된 바와 같이, 당해세 우선 원칙의 예외는 저당권 등 다른 권리에는 영향을 미치지 않고 오로지 주택임대차보증금과 당해세 사이에서만 적용된다.

이러한 내용은 지난 2022년 9월 28일에 기획재정부에서 발표한 “전세사기 피해 방지방안 후속조치(국세분야)”라는 보도자료를 통해 보다 자세히 알 수 있다. 다음 <그림>처럼, 경공매시 당해세 우선 예외 적용에 의해 주택임대차보증금보다 법정기일이 늦은 당해세는 저당권 등 다른 권리에는 영향을 미치지 않는 상태에서 주택임대차보증금보다 후순위로 배당(배분)받도록 개선되었다. 당해세의 우선변제권만 주택임대차보증금에 귀속시키는 것으로 임대인의 세금체납액이 소멸하는 것은 아니다.

앞의 <그림>에 대해 구체적인 숫자를 들어 설명하면 다음과 같다. 만약, 어떤 경매주택의 권리순서에서 설정일이 가장 빠른 저당권이 4억원이고, 이어서 후순위 주택임대차보증금이 1억원이며, 가장 후순위로 법정기일이 늦은 당해세가 1억원만 있다고 가정하자. (편의상, 경매집행비용, 필요비와 유익비, 소액임차보증금채권, 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금은 논외로 한다.) 아울러, 해당 경매주택에 대해 배당금액이 5억원이라고 가정하자. 이럴 경우, 법제도 개선 전과 후에 주택임차인이 배당받게 되는 주택임대차보증금은 어떻게 달라질까?

법제도 개선 전에는 5억원의 배당금액에서 당해세에 1억원과 저당권에 4억원이 배당되어, 주택임차인은 주택임대차보증금을 한 푼도 받지 못하고 명도대상이 될 수밖에 없었다. 그러나, 이제는 법제도가 개선되면서 비록 저당권보다는 후순위이지만 주택임차인이 주택임대차보증금으로 당해세 배분 한도인 1억원 만큼 제일 먼저 배당을 받고, 이어서 저당권에 4억원이 배당되게 되었다. 5억원의 배당금액에서 남은 금액이 없기 때문에 가장 후순위의 당해세는 해당 경매주택으로부터 한 푼도 배당을 받지 못한다. 결국, 당해세는 주택임차인보다 많은 정보와 능력을 가진 정부가 해당 경매주택 소유자(채무자)의 다른 재산으로부터 환수할 수밖에 없다. 그만큼 주택임차인에 대한 보호 조치가 이전보다 강화된 셈이다.

좀 더 이해를 돕기 위해 또 다른 숫자를 들어 설명해보고자 한다. 만약, 어떤 경매주택의 권리순서에서 설정일이 가장 빠른 저당권이 1.2억원이고, 이어서 후순위 주택임대차보증금이 1.5억원이며, 가장 후순위로 법정기일이 늦은 당해세가 1억원만 있다고 가정하자. (편의상, 경매집행비용, 필요비와 유익비, 소액임차보증금채권, 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금은 논외로 한다.) 아울러, 해당 경매주택에 대해 배당금액이 3억원이라고 가정하자. 이럴 경우, 법제도 개선 전과 후에 주택임차인이 배당받게 되는 주택임대차보증금은 어떻게 달라질까?

법제도 개선 전에는 3억원의 배당금액에서 당해세에 1억원과 저당권에 1.2억원이 배당되어, 저당권보다 후순위인 주택임차인은 0.8억원의 주택임대차보증금만 배당받고 0.7억원을 배당받지 못한 채 명도대상이 될 수밖에 없었다. 그렇지만 법제도가 개선되면서 비록 저당권보다는 후순위이지만 주택임차인은 주택임대차보증금으로 당해세 배분 한도인 1억원 만큼 제일 먼저 1억원을 배당을 받게 되었다. 이어서 이러한 권리순서 변동에 영향을 받지 않는 저당권에는 원래대로 1.2억원이 배당되게 되었다. 3억원의 배당금액에서 2.2억원이 배당되고 0.8억원이 아직 남아 있기 때문에, 당해세보다 선순위인 주택임대차보증금의 나머지인 0.5억원이 주택임차인에게 배당된다. 이로써 주택임차인은 저당권보다 비록 후순위이더라도 주택임대차보증금 1.5억원을 모두 배당받게 된다.

이어서 가장 후순위인 당해세에는 3억원 배당금액의 잔액인 0.3억원만 배당된다. 결국, 당해세는 1억원 중에서 0.3원억만 배당받고 0.7억원은 배당받지 못한다. 이것은 앞에서 언급한 바와 같이, 주택임차인보다 많은 정보와 능력을 지닌 정부가 해당 경매주택 소유자(채무자)의 다른 재산으로부터 환수할 수밖에 없으며, 그만큼 주택임차인의 보호 조치가 이전보다 강화된 것을 의미한다.

지금까지 2023년 상반기에 개정시행된 국세기본법과 지방세기본법 등에 의한 주택임차인의 경공매 배당순위 변화를 추가적으로 고찰하였다. 이러한 법제도의 변화 내용에 대해 주택임차인은 물론, 주택소유자(임대인)와 경매참가자 모두가 잘 숙지하여 능동적으로 대응할 필요가 있겠다.

부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈