부동산경매 참가자의 궁극적인 목적은 원하는 경매물건을 낙찰받는 것일 것이다. 그러자면, 부동산경매물건에 대해 최고가로 입찰하되 손해보지 않도록 유의할 필요가 있다. 이렇게 해서 최고가 입찰자가 되어 낙찰받게 되면 해당 경매물건의 매각가격(낙찰가격)이 형성된다.
다음 <그림>은 대법원 경매정보의 용도별 매각통계자료이다. 2024년 동안 아파트, 단독주택과 다가구주택, 다세대주택, 토지, 상가와 오피스텔 등 부동산용도별로 경매건수, 매각건수(낙찰건수), 감정가, 매각가(낙찰가), 매각률(낙찰률), 매각가율(낙찰가율) 정보가 나와 있다. 여기서 매각가격(낙찰가격) 정보를 보면, 용도별로 제각각임을 알 수 있다.

(출처.대법원 법원경매정보)

그렇다면, 부동산경매의 매각가격(낙찰가격)에 어떠한 요인들이 영향을 미칠 수 있는가? 이하에서는 주요 영향요인들을 두서없이 제시하고자 한다.

첫째, 경매부동산의 용도이다. 해당 경매부동산이 주거용이냐, 상업용이냐, 토지이냐, 공장이냐에 따라 경매물건의 매각가격이 달라질 수 있다. 주거용이더라도 아파트이냐, 단독주택이냐, 다세대주택이냐에 따라 달라질 수 있다.

둘째, 경매부동산의 입지이다. 해당 경매부동산이 국토도시 공간에서 어디에 위치해 있느냐에 따라 매각가격이 달라질 수 있다. 교통 및 각종 편의시설이 잘 갖추어진 곳에 위치한 경매부동산일수록 매각가격이 높아질 것이다.

셋째, 경매부동산의 물리적 상태이다. 해당 경매부동산의 노후도 정도나 관리상태, 엘리베이터 유무 등도 매각가격에 영향을 미칠 수 있다.

넷째, 유사부동산의 시세와 해당 경매부동산의 감정가격이다. 해당 경매부동산과 유사한 부동산의 현재 시세가 어느 정도인지 그리고 해당 경매부동산의 감정가가 언제 얼마에 평가되었는지에 따라 매각가격이 달라질 수 있다.

다섯째, 경매부동산의 권리제한사항이다. 해당 경매부동산에 유치권이 설정되어 있다든가 선순위임차인이 있다든가 법정지상권 등의 권리제한사항이 있다든가 하면, 유찰될 가능성이 높아 매각가격이 낮아질 수 있다.

여섯째, 부동산시장을 포함한 제반 국내외 경제상황이다. 경매부동산이 경매로 나온 시점에서 부동산시장이 호황기인지 불황기인지 그리고 국내외 경제상황이 어떠한지에 따라 매각가격이 달라질 수 있다.

일곱째, 정부의 부동산정책이다. 해당 경매부동산의 입찰시점에서 정부의 부동산정책이 유리하게 전개되는지 아니면 불리하게 전개되는지에 따라 매각가격이 달라질 수 있다.

여덟째, 입찰시 경매참여자의 수이다. 경매법원에서 해당 경매부동산의 입찰참여자가 많은지 적은지에 따라 매각가격이 달라질 수 있다. 해당 경매부동산의 입찰참여자가 많으면 아무래도 심리적 압박감이 생겨 매각가격이 높아질 가능성이 있다.

아홉째, 금융대출조건이다. 경매부동산에 대한 대출가능금액과 이자율 등의 금융대출조건이 유리하냐 불리하냐에 따라 매각가격이 달라질 수 있다.

열 번째, 해당 경매부동산을 둘러싼 개발호재 여부이다. 만약 해당 경매부동산이 위치한 지역에서 유리한 개발호재가 있다면 매각가격이 상승할 가능성이 크다.

열한 번째, 경매참가자의 주관적인 투자수익 정도이다. 임대수익 또는 시세차익 등의 투자 목적으로 경매에 참여한다면, 경매참가자가 향후 이러한 투자수익을 어느 정도 생각하는지에 따라 매각가격이 달라질 수 있다.

열두 번째, 경매부동산의 세금과 비용이다. 해당 경매부동산에 대해 발생할 취득세, 재산세, 양도소득세, 기타 비용 등이 매각가격에 영향을 미칠 수 있다.

열세 번째, 경매입찰자의 개인적 경험이나 심리적 요인이다. 입찰자가 가지고 있는 주관적 경험이나 가치, 감정적 요인들이 매각가격에 영향을 미칠 수 있다.

그밖에 부실채권(NPL: non-performing loan)인 경매물건 등의 다양한 요인들이 경매부동산의 매각가격(낙찰가격)에 영향을 미칠 수 있다. 그만큼 부동산경매시장은 복합적 요인들이 작용하기 때문이다. 이에 부동산경매에 참여하고자 한다면, 앞에서 언급한 다양한 요인들을 종합적으로 고려해서 성공적인 부동산경매투자가 되길 희망한다.

부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈