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법무법인 테미스 박승재 변호사

전) 법무법인 성의 소속변호사
전) 법무법인 대지 부동산팀 소속변호사
전) 법무법인 이인 소속변호사
두산타워, LH공사, 한국도로공사 신반포 제1차 재건축조합 등 자문 및 소송 수행

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최저입찰가격을 잘못 통지한 경우 낙찰허가 결정이 취소될 수 있을까
분야 법률 조회 693
최저입찰가격을 잘못 통지한 경우 낙찰허가 결정이 취소될 수 있을까









안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 오늘은 흔치 않은 법원의 실수에 대한 재미있는 사례가 있어 소개해보고자 합니다. 통상 경매 법원은 경매 사건의 이해관계인에게 입찰 기일을 통지하면서 경매 사건에 관한 기본적인 사항을 안내해 주고 있습니다. 오늘은 이와 같은 통지에 관하여, 법원에서 경매 사건 이해관계인에게 입찰기일을 통지하면서 최저 입찰 가격을 잘못 통지한 경우 낙철허가 결정에 대한 취소 사유가 될 수 있는지 여부에 대하여 알아보도록 하겠습니다.



대강의 사실관계는 다음과 같습니다.



경매법원이 1998. 11. 3. 이 사건 경매신청 채권자로서 이해관계인인 재항고인에게 제5회 입찰기일을 1998. 11. 27.로 통지하면서 제5회 입찰기일에서의 최저입찰금액이 금 66,052,800원임에도 불구하고 금 82,566,000원으로 잘못 기재하여 통지한 사실, 한편 경매법원은 제5회 입찰기일에서 금 70,010,000원에 매수신고를 한 소외인에 대하여 낙찰허가결정을 한 사실을 인정할 수 있는바, 사실관계가 위와 같다면, 앞서 본 법리에 비추어, 경매법원이 재항고인에게 입찰기일을 제대로 통지



경매법원은 경매신청 채권자인 이해관계인 A에 대하여 입찰기일을 특정하여 통지하였습니다. 해당 입찰기일 통지서에는 당해 입찰기일에서 해당 물건의 최저입찰금액이 82,566,000원으로 기재되어 있었습니다. 그러나 실제 해당 사건의 당해 입찰기일에서의 최저입찰금액은 82,566,000원이 아닌 66,052,800원이었습니다. 한편 경매법원은 해당 입찰기일에 출석하여 금 70,010,000원에 매수신고를 한 B에 대하여 낙찰허가결정을 하였고, 이에 A는 자신은 최저입찰금액이 잘못 기재된 입찰기일 통지서를 받았음을 사유로 해당 경매사건의 낙찰허가결정은 취소되어야 한다고 주장하였습니다.



과연 채권자 A의 주장은 받아들여질 수 있을까요?



관련 법령은 다음과 같습니다.



민사소송법 제617조(경매기일과 경락기일의 지정) ① 법원은 제616조제1항의 채권과 비용을 변제하고 잉여가 있음을 인정하거나 압류채권자가 제616조제2항의 신청을 하고 충분한 보증을 제공한 때에는 직권으로 경매기일과 경락기일을 정하여 공고한다.

② 법원은 경매기일과 경락기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다.

③ 제2항의 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송할 수 있다.



동법 제633조(경락허가에 대한 이의사유) 경락에 관한 이의는 다음 이유에 의하여야 한다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 최고가매수신고인이나 그 대리인이 제539조의2 각호의 1에 해당하는 때

4. 법률상의 매각조건에 위반하여 매수하거나 모든 이해관계인의 합의없이 법률상의 매각조건을 변경한 때

5. 경매기일공고가 법률의 규정에 위반한 때

6. 최저경매가격의 결정, 일괄경매의 결정 또는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때

7. 제626조 제2항과 제627조의 규정에 위반한 때

8. 제625조의 규정에 위반하여 최고가매수신고인으로 호창한 때



동법 제663조(입찰) ① 법원은 경매기일의 공고전에 직권 또는 이해관계인의 신청에 의하여 경매에 갈음하여 입찰을 명할 수 있다.

② 제1항의 경우에는 전수조의 규정을 준용한다.



판례는 위 사안에 관하여 다음과 같이 판시하고 있습니다.



민사소송법 제663조 제2항, 제617조 제2항에서 입찰절차의 이해관계인에게 입찰기일과 낙찰기일을 통지하도록 규정하고 있는 취지는, 입찰절차의 이해관계인은 입찰기일에 출석하여 목적 부동산이 지나치게 저렴하게 매각되는 것을 방지하기 위하여 필요한 조치를 취할 수도 있고, 채무자를 제외하고는 스스로 매수신청을 하는 등 누구에게 얼마에 매각되느냐에 대하여 직접적인 이해관계를 가지고 있을 뿐 아니라, 입찰기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리가 있는 이해관계를 가진 사람들이므로, 입찰기일과 낙찰기일을 공고만으로 고지하는 것은 충분하지 못하다는 점을 고려하여, 개별적으로 이러한 기일에 관하여 통지를 함으로써 입찰절차에 참여할 기회를 주기 위한 것으로서, 특별한 사정이 없는 한 위와 같은 기일 통지 없이는 강제집행을 적법하게 속행할 수 없고, 이러한 통지를 게을리 하거나 통지의 내용에 하자가 있는 경우에는 경락에 대한 이의사유가 되는 것이지만, 경매법원이 이해관계인에게 통지할 의무가 있는 사항은 입찰기일과 낙찰기일에 관한 것에 한하고 최저입찰가격은 통지의무가 있는 사항이 아니므로, 당사자의 편의를 위해 통지하여 주는 것에 지나지 않는 최저입찰가격을 착오로 잘못 통지하였다고 하여도 낙찰을 허가한 경매법원의 결정을 취소할 만한 사유가 될 수 없다.



그러나 위와 같은 법원의 판단은 다소 아쉬움이 남는 부분이 있습니다. 바로 채권자 A의 입장에서는 본인의 부주의가 아닌 법원 측의 실수로 해당 경매 사건에 대한 자신의 전략을 제대로 세울 수 없었던 측면도 분명히 존재하기 때문입니다. 다만, 이와 같은 하자를 이유로 각 경매 사건들이 취소 또는 무효가 된다고 판단한다면 이는 경매 절차 진행의 신뢰성 등에 큰 문제가 있기 때문에 낙찰허가결정 자체를 취소할 수 있다고 보는 것 역시 무리가 있다 할 것입니다. 결국 채권자 A로서는 경매법원 등을 상대로 손해배상 청구 등을 고려해볼 수 있을 것이나, 실무 상 녹록치 않은 점 등을 고려하였을 때 별도의 입법적 차원에서의 고려가 필요하지 않나 생각해 봅니다.



부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사



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