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법무법인 테미스 박승재 변호사

전) 법무법인 성의 소속변호사
전) 법무법인 대지 부동산팀 소속변호사
전) 법무법인 이인 소속변호사
두산타워, LH공사, 한국도로공사 신반포 제1차 재건축조합 등 자문 및 소송 수행

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법정지상권 성립에 관한 몇 가지 쟁점에 관한 판례의 태도
분야 법률 조회 472
법정지상권 성립에 관한 몇 가지 쟁점에 관한 판례의 태도









안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 경매에 관심있는 분들이라면 누구나 한 번 쯤은 들어봤을 법정지상권에 관한 유명한 사례에 대하여 소개해보고자 합니다. 법정지상권이란 말그대로 당사자 간 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권을 의미합니다. 우리 법제가 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 결과 토지와 그 토지 위의 건물이 각각 다른 자에게 귀속할 수 있고, 또 그에 따라 건물을 위한 토지의 사용·수익권이 존재하지 않는 경우가 발생하게 됩니다. 이 경우 토지 위의 건물을 위한 토지에 대한 잠재적인 용익관계를 현실적인 권리로 인정함으로써 토지와 그 토지 위의 건물과의 결합관계를 유지하여 사회경제적 이익을 도모하기 위하여 민법에서는 법정지상권을 규정하고 있는 것입니다.



관련 법령은 다음과 같습니다.



민법 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.



사안에서 문제가 된 쟁점들은 다음과 같았습니다.



1. 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우, 법정지상권의 성립 여부



2. 토지에 관한 저당권 설정 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물이 건축중이었던 경우, 법정지상권이 인정되기 위한 건물의 요건 및 그 건물이 미등기이더라도 법정지상권이 성립하는지 여부



판례는 위 쟁점들에 관하여 다음과 같이 판시하고 있습니다.



1. 공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는 그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되며, 이는 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다.



2. 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며, 그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런 지장이 없는 것이다



위 판례에 따르면 결국 한 필지의 토지를 공유로 소유하고 있었다 하더라도 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 개별 건물을 소유하다가 그 토지 전체에 대한 저당권을 성절한 후 저당권이 실행되어 토지의 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 된다면 법정지상권이 성립하게 됩니다.



또한 법정지상권의 성립 요건 중 하나인 토지에 대한 저당권이 설정될 당시 토지와 건물이 동일인의 소유여야 하는 바 당시 그 건물의 완성 정도는 등기 여부와는 무관하게 건물의 최소 성립 요건인 최소한의 기둥과 지붕, 그리고 주벽만 갖추고 있으면 됩니다.



부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사



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