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법무법인 테미스 박승재 변호사

전) 법무법인 성의 소속변호사
전) 법무법인 대지 부동산팀 소속변호사
전) 법무법인 이인 소속변호사
두산타워, LH공사, 한국도로공사 신반포 제1차 재건축조합 등 자문 및 소송 수행

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부동산 인도의무를 거절한 사례에서 불법점유인지 여부에 대한 판례
분야 법률 조회 611
부동산 인도의무를 거절한 사례에서 불법점유인지 여부에 대한 판례









안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 임대차 계약 종료 후 임차인이 해당 부동산은 점유하면서 사용·수익한 경우 임대인이 이를 불법점유로 보고 손해배상을 구했던 사안에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.



대강의 사안을 다음과 같습니다.



① 원고는 2015. 7. 24. 피고와 이 사건 각 식당을 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 31.까지로 정하여 임대하는 이 사건 임대차계약을 체결하였습니다. 원고는 2017. 3. 16. 피고에게 이 사건 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료할 예정이라고 통지하였고, 2017. 6. 30. 및 2017. 7. 26. 피고에게 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였습니다.



② 원고는 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 합계 1억 5,000만 원에서 연체차임 등 40,792,770원을 공제한 109,207,230원을 변제 공탁하였습니다.



③ 피고는 임대차기간이 만료된 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 이 사건 각 식당을 점유하던 중 2017. 12. 14. 원고에게 이 사건 각 식당을 인도하였습니다.






언뜻 보기에는 피고의 고의, 적어도 과실에 의한 불법 점유가 인정이 될 듯 한 사안이나, 원심에서는 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다. 그러나 대법원에서는 다음과 같은 판단을 하면서 원심을 파기환송하였습니다.



임대차계약이 종료되면 임차인은 그 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다.



원고가 이 사건 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 피고가 이 사건 각 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없다. 피고는 선행 소송에서 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었고, 달리 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 피고가 위 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 이 사건 각 식당을 원고에게 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다.



​원심은 원고의 적법한 변제공탁으로 피고가 동시이행 항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 피고에게 통지된 때가 언제인지, 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등을 심리하여 피고의 불법점유 여부를 판단했어야 한다.



​그런데도 원심은 피고가 이 사건 각 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 판단하면서 원고의 손해배상 청구를 배척하였다. 이러한 원심 판단에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 정당하다.



결국 대법원에서는 원고가 적법한 절차를 거쳐 일정액을 공제한 후 변제 공탁을 진행한 이상 이는 임대차보증금반환의무를 이행한 것으로 판단할 수 있으므로, 피고로서는 더 이상 임대차보증금 반환 의무와 동시이행의 관계에 있는 부동산 인도 의무에 대하여 동시이행 항변권으로 항변할 수 없다고 본 것입니다. 지극히 정당한 판례라 사료됩니다.



부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사



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