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(주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 김동희 대표

현) 공·경매 교육아카데미 원장
현) 부동산투자상담연구소소장
현) 법무법인 강산 한국손실보상실무연구소 자문위원

저서 :
"공매.경매와 부동산투자분석" 출간(2009.7.14)
"실전공매 완전정복" 출간(2010.2.19.)
"남들 경매할 때 나는 공매한다" 출간(2011.2.15)
"판사님 배당에 이의가 있습니다" 출간(2011.2.25)

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권리산정기준일 후에 상속 등기 시 분양자격 유무
분야 공매 조회 1995
권리산정기준일 후에 상속 등기 시 분양자격 유무









01 재개발에서 분양대상자와 현금청산자를 어떻게 판단하나?



사례서울시 동작구 소재 OO재개발 사업구역내 갑이 1필지 273㎡ 토지를 소유
하다가 권리산정기준일 전인 2002. 10.에 사망하여, 그 지분을 배우자 을과 자녀
A, B, C가 상속 받았다. 그러나 권리산정기준일 이후인 2005. 9. 23. 민법에서 정
한 법정상속 비율에 따른 지분으로 소유권이전등기를 마쳤고, 각 상속인들의 지분
은 90㎡를 초과한 상태였다. 그후 2010. 9.경 매수인 D는 상속인 C 지분 전부를 매
수하여 소유권이전등기를 마쳤다. OO재개발조합이 2019년 관리처분계획을 수립하
면서 상속인 을과 A, B, D(C지분 매수인) 모두를 1인의 분양대상자로 관리처분계획
을 하였다.



이렇게 공동으로 1개의 분양자격이 나오는지, 아니면 각 분양자격이 있어서 4개
의 분양자격이 나오는 지로 다툼이 발생하여 소송이 진행되었다.



첫째, 상속등기를 미루다가 재개발 구역지정 이후에 상속등기를 했다면 서울시 도
시 및 주거 환경정비조례 제34조(관리처분계획의 수립 기준) 4호에 규정한 “종전 토
지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부에 따르며, 소유권 취득일
은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다. 이 사례도 이 규정에 따라 권리산
정기준일 후 지분쪼개기에 해당돼 4인을 공동으로 1개의 입주권(조합원분양권)만
받게 되는 것으로 결정한 것이다.



둘째, 협의 분할이 아닌 민법에서 정한 법정상속 지분대로 권리산정기준일 후에
지분등기된 경우 앞의 조례와 다르게 다음과 같이 판결한 사례도 있다



1) 서울행정법원 2019구합 77217호.

- 1심 결론 : 원고(지분 공유자) 패.


- 주요 이유 : 등기부가 기준인 서울시 조례는 합리적인 이유가 있다. 외부에 공
시되는 객관적인 기준에 의해서 다수의 이해관계인들이 존재하는 정비사업에 일률
적으로 처리할 필요에 의해서 이다.



2) 2심 서울고등법원 2020누 48538호, 2021. 6. 23

- 원고 승, 조합 패소


- 서울고등법원은 ① 첫째, 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2호 제3호의 취
지는 투기목적 등으로 무분별하게 공유지분을 분할하는 것을 막기 위한 것인데, 법
정상속 지분 상당의 소유권 취득은 지분 쪼개기 등 투기적인 목적의 법률행위와는
무관한 점. ② 둘째, 상속에 의한 부동산에 관한 소유권의 취득은 등기를 요하지 않
는다는 포괄승계의 법리는 구 도시정비조례 제27조 제2항 제3호의 해석에도 원칙
적으로 적용되어야 하는 점. ③ 셋째, 구 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 단
서는 개별 분양권 인정여부에 대한 규정이고, 도시정비조례 제34조 제4호 본문
은 소유권의 귀속여부 판단기준에 대한 규정으로서, 각 그 성격 및 기준일이 다
르므로, 도시정비조례 제34조 제4호 본문이 상속에 의한 부동산 소유권 취득시
기까지 민법과 달리 규율하려는 취지는 아니라고 보아야 한다는 점 등에 비추
어, 각 상속인 및 매수인 등에게 개별 분양권이 인정되어야 본건 관리처분계획
중 원고들에 대한 부분은 취소되어야 한다고 판단하였다



<이 판결의 결론>


민법 제187조는 등기 없이 부동산 소유권을 취득하는 물권변동에 대한 예외를 인
정하고 있는 것으로서, 하위법령인 조례에서 그에 반하는 규정을 두기 어려운 점 및
협의분할과 달리 법정상속의 경우에는 조례에서 규율하고자 하는 지분쪼개기에 해
당되지 않는 점 등에 비추어 보면, 원고들은 각자 1인의 분양대상자에 해당함에도,
조합이 이 사건 관리처분계획에서 원고 상속인 B, C, D와 매수인 F를 1인의 분양대
상자로 인정한 것은 위법하며, 따라서 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분은 취소
되어야 한다.



위 판결 결과를 이해하기 위해서는 우리가 먼저 알아야 될 내용이 있다.

상속의 방법으로 ① 법정상속은 민법에서 정한 상속비율대로 상속하는 것이
고, ② 협의상속은 상속인들이 서로 협의하여 필요에 따라 인위적으로 상속비
율을 정하는 것이 있다.

여기서 위 판결 내용은 권리산정기준일 후에 상속등기를 했다면 협의분할상속
은 적용되지 않고 법정상속한 경우에만 적용된다는 것이다. 왜냐하면 협의분할
상속은 상속인들이 필요에 따라 인위적으로 상속비율을 정한 것이기에 권리산
정기준일 후 지분쪼개기로 보기 때문이다.



이러한 판결이 있음에도 불구하고 각 시도는 법정상속의 경우에도 위 판례보다는
각 시도의 조례를 우선 적용하고 있다는 점이다. 그래서 이러한 사안에 대해서 조합
및 관할구청 등과 사전 협의를 통해 분양자격 유무를 확인하고, 분양자격이 없다고
판단하면 앞의 사례처럼 소송을 진행해서 승소할 수 있다는 판단 하에 투자 여부를
결정해야 한다.



부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표








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