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이재명정부가 들어서면서 2025년 6월 27일에 수도권중심의 가계부채 관리강화방안이 발표되었고, 이어서 7월 3일에 관계기관 합동으로 가계부채 점검회의가 개최되었다. 이러한 부동산대출 수요억제 정책이 부동산경매시장에 미치는 주요 영향은 어떻게 될 것인가?
먼저, 6.27 수도권중심의 가계부채 관리강화방안의 핵심 내용을 살펴보면 아래와 같이 크게 4가지로 압축된다. 1) 가계대출 총량관리 강화, 2) 은행권 자율관리조치를 금융권 전체로 확대 시행, 3) 주택구입목적 주담대 여신한도 제한, 4) LTV 등 규제 강화이다.
1) 가계대출 총량관리 강화
- 금융권 전체의 가계대출(정책대출 제외) 총량목표를 금년 하반기(‘25.7월～)부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축
- 정책대출은 연간 공급계획 대비 25% 감축
2) 은행권 자율관리 조치를 금융권 전체로 확대 시행
- 수도권, 규제지역에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에는 주담대 금지(LTV=0%)
- 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한
- 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한
- 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지
- 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한
3) 주택구입목적 주담대 여신한도 제한
- 주택구입목적 주담대(정책대출: 자체한도 적용, 중도금 대출: 적용 제외) 최대한도를 6억원으로 제한
4) LTV 등 규제 강화
- 생애 최초 주택구입 목적 주담대 LTV 강화(80% → 70%), 전입의무(6개월 이내) 부과
- 주택기금 디딤돌(구입), 버팀목(전세) 대출은 대출 최대한도를 대상별로 축소 조정
- 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무 부과
- 전세대출 보증비율 강화(90% → 80%)
※ 7월3일 관계기관 합동 가계부채 점검회의시 대책
- 사업자대출 용도 외 사용, 고가주택 취득자금 등 편법 증여를 통한 조세부담 회피, 허위계약서 신고 등 집중 점검
이어서, 이러한 6.27가계부채 관리 방안이 부동산경매시장에 미치는 주요 영향을 10가지로 압축할 수 있다. 이러한 영향이 단기적으로 끝날지 아니면 중장기적으로 이어질 지는 예의주시할 필요가 있다.
첫째, 대출한도 축소와 경락잔금대출 규제 강화이다.
수도권과 규제지역 안에서 주택 구입목적의 경락잔금 대출한도가 최대 6억원으로 제한되어 고가 물건에 대한 낙찰이 어려워졌다. 그리고 경매낙찰 후에 받는 경락잔금대출에 대해서도 LTV, DSR, 대출한도 등의 규제가 강화되었다.
둘째, 낙찰가율 하락과 유찰 증가이다.
경락잔금 대출 문턱이 높아지면서 입찰 경쟁이 줄어들어 감정가격 대비 낙찰가율이 하락하고 유찰 건수의 증가가 예상된다. 경매참가자들이 섣불리 입찰하기보다는 유찰될 때까지 기다렸다가 가격이 충분히 하락하였다고 판단되면 그때 입찰하는 전략을 구사할 것으로 판단된다.
셋째, 다주택자의 투자 위축이다.
2주택 이상의 보유자는 추가로 주택 구입을 위한 경락잔금 대출이 금지되기 때문에, 이들의 경매시장 진입은 사실상 어려워졌다.
넷째, 법인 및 개인사업자 대출에 대한 감시 강화이다.
7월 3일에 개최된 관계기관 합동 가계부채 점검회의에서 나온 바와 같이, 사업자대출 용도 외 사용을 집중 점검하고 있다. 이에, 주택 구입을 위한 사업자 대출 활용 등 규제 우회 시도를 적극 차단하기 위한 금융당국의 감시가 강화되고 있다.
다섯째, 현금부자의 경매시장 우위 확보이다.
택담보와 경락잔금 대출요건이 까다로워지면서 자금력이 풍부한 소수의 현금부자들이 경매시장의 주요 플레이어가 될 것으로 사료된다.
여섯째, 경매물건의 증가 가능성이다.
금리상승과 대출규제로 인해 이자 부담을 감당하지 못하는 주택소유자가 늘어나면서 채무불이행으로 인한 경매물건 증가 가능성이 높아지고 있다, 특히, 전세시장의 불안정으로 경매로 넘어가는 깡통전세 물건이 증가하고 낙찰가 하락 압력이 커지고 있다.
일곱째, 투자 목적의 경매 참가의 어려움 증대이다.
경락잔금 대출을 받게 되면 6개월 이내 전입 의무가 발생하기 때문에, 투자 목적의 경매 참가가 더욱 어려워지고 있다. 반대로, 투자 목적이 아닌 실수요 목적의 경매 참가가 증가할 것으로 판단된다. 그만큼 실수요자에게는 이번 대출규제가 경매참가의 기회로 다가오는 셈이다.
여덟째, 매물 종류별 차별화 증가이다.
최대 6억원이라는 경락잔금 대출한도의 제한으로 인해 고가아파트에 대한 경매참가는 위축될 것이지만, 상대적으로 중저가 아파트는 관심도가 증가할 것이다. 아울러, 대출규제가 까다로운 아파트 대신에 다세대/다가구/빌라/상업용부동산/토지 등에 대한 투자관심도가 증가할 것으로 보인다.
아홉째, 대체 대출금융수단에의 의존성 증가이다.
정식 금융권에서의 경락잔금 대출규제가 강화되고 대출문턱이 높아지면서 P2P 대출(peer-to-peer lending)에 의존할 수 있다. 더욱이, 급하게 자금이 필요한 경매 낙찰자들이 고금리의 불법 사금융으로 내몰릴 위험도 증가할 수 있다.
열 번째, ‘똘똘한 한 채 현상’의 심화 가능성이다.
매매시장에서처럼 부동산경매시장에서도 여러 채를 보유하기보다, 입지 좋은 핵심 지역의 우량 아파트 한 채에 집중하려는 경향이 나타날 수도 있다.
지금까지, 6.27가계부채 관리방안이 부동산경매시장에 미치는 주요 영향 10가지를 필자 나름대로 정리하여 보았다. 이제는 부동산권리분석 이외에도 낙찰 이후 경락잔금 대출계획까지 꼼꼼히 수립하는 것이 무엇보다 중요한 시점이다. 비록 6.27가계부채 관리방안이 서울수도권 중심의 대책이긴 하지만 전국적으로 영향을 미치고 있다. 경매참가자들은 이러한 부동산대책의 내용과 더불어 장단기 영향을 분석하여 현명하게 경매시장에 참가할 필요가 있겠다.
부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈
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