전세 세입자인데 경매가 나왔습니다 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

제가 사는 집이 경매가 나왔습니다
매매가가 1억정도되고 보증금 9500만원 이며, 1차 경매가 11500 2차 경매가 8000만원에
나왔습니다. 전입신고 확정일자 배당요구도 한상태이며 대항력있는 선순위 임차인 인데
보증금을 돌려받을 방법이 없어 2차에 셀프 낙찰을 받아서 매매를 하던가 전세를 주려고합니다.
2차 8천만원에 셀프 낙찰을 받게되면 보증금과 상계처리가 되는걸로 알고있는데
구체적인 절차가 궁금합니다.

1.2 차 8천만원에 셀프낙찰시 보증금등 손해보는것이 없는지 궁금하며

2. 셀프 낙찰 방법이 10프로 경매 낙찰 보증금을 내서 낙찰받으면 그 후 잔금은 따로 지불안해도되고 10프로 낸것은
배당일날 환불 되는것으로 알고 있는데 이게 맞는지 궁금합니다.

3.이런식으로 셀프 낙찰로 진행했을때 추가적으로 주의사항이나 특별히 신경써야할게 있는지도 궁금합니다

감사합니다.

답변자 : ans**
2025.09.28 13:06

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 질문자님이 제3자가 아니라 임차인 당사자라면, 경매사건기록열람 등을 통해 정확한 기초사실관계를 토대로 예상배당표 작성 후 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 포함한 입찰참여여부를 최종적으로 판단해야 하며, 이를 통해 질문에 대한 답을 구해야 할 문제입니다.
따라서, 단순히 질문하신 단편적인 몇가지의 내용만으로는 명확한 답은 불가능한 것이 당연한 일 입니다.

2. 채권상계를 말씀하시는 듯 한데...
채권상계는 낙찰 후 7일 이내 즉, 매각결정기일 이전 서면으로 채권상계신청을 해야 하며, 채권상계가 받아들여질 경우 대금납부 및 배당기일이 동일자로 지정됩니다.
단, 채권상계라는 것은 임차보증금이 아닌 배당금을 기준으로 이루어지게 되는 만큼 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 에 해당하는 금원은 납부해야 하는 만큼, 이 금원이 입찰보증금보다 적은 경우 이를 차감 후 배당을 받게 되며...
반대로 이 금원이 입찰보증금보다 큰 경우는 추가로 납부해야 하는 금원이 발생할 수 있으므로, 반드시 재확인 해야 할 부분입니다.

3. 말씀하신 바와 같이 질문자님이 대항력을 갖춘 임차인 이라면... 입찰에 참여하여 낙찰을 받아 소유권을 취득하게 될 경우 종전 임차인의 지위는 혼동에 의해 소멸하는 만큼 임차보증금의 손실에 대해 임대인에게 청구할 수 없게 됩니다.
이를 비롯해, 앞서 답변드린 바와 같이 입찰참여에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 질문자님의 구체적인 상황과 목적에 따라 입찰참여여부를 포함한 최적의 대응방안을 강구해야 하는 것이 우선인 만큼 섣불리 입찰에 참여하시는 일은 절대 없으시길 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0

답변자 : reala**
2025.09.28 14:26

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

임차인이 직접 입찰하는 경우는 임차인보다 앞서 배당되는 권리가 있는지 여부를 꼭 체크해야 합니다. 등기부상의 선순위권리자가 없더라도 임차인의 전입 확정일보다 법정기일이 빠른 조세채권이 있다면 이 조세채권이 앞서 배당되므로 임차인의 보증금으로 전액 상계처리가 되지 않을 수 있습니다.
이들 조세채권은 임차인의 전입 확정일보다 납부기한이 빠른 조세채권 일체 및 공과금(건강보험료, 국민연금)등이 있고, 임금채권(최근 3개월분 임금 및 최근 3년분 퇴직금) 등이 있습니다.

1. 위 설명처럼 선순위 조세채권 등이 없다면 추가 납부 금액은 없습니다.
2. 선순위 조세채권 등이 없다면 입찰보증금은 배당기일에 돌려받습니다.
3. 설명드렸습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0