전입과 전출을 반복한 임차인의 대항력 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 전입과 전출을 반복한 임차인의 대항력

질문자 : coolbi**
2019.11.23 22:54
조회수 2821

사건번호 2019-4307를 보고 있는데 동일한 세입자가 전입과 전출을
서너번 반복했습니다.

주택도시보증공사 (김OO 임차보증금반환채권을 양수받은 승계인) : 2019.09.04. 보정서에서 임차인 김OO의 주민등록전입일자를 `2018.09.06.`로 정정신청하였으나, 임차인 김OO은 2018.09.06. 최초 전입신고, 2018.09.28. 전출 후 2018.10.15. 재전입신고, 2018.10.19. 전출 후 2018.10.22. 다시 전입신고를 함.

이 세입자의 대항력은 최초 전입일을 기준으로 보는게 맞나요?
아니면 최종 전입일을 대항력 일자로 보나요?

고견 부탁드립니다.

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답변자 : ans**
2019.11.24 05:58

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문에 대한 답은 비교적 간단 합니다만...
이와 관련된 내용들은....여러가지 의심쩍은 부분들이 상당하네요.^^;;
즉, 표면적인 내용 상 으로는 대항력을 갖추지 못한 임차인 인 것으로 보여지나, 좀 더 살펴본다면 대항력의 성립 가능성을 배제할 수 없는 사건 이라는 점 주의하시어 살펴보시기 바랍니다.

임차인의 대항력은 전입+인도(점유) 를 수반하며, 이 중 하나라도 결격사유가 존재한다면 대항력은 성립할 수 없게 됩니다.
마찬가지로, 전출이후 재전입을 했다면 재전입을 한 최종일자가 대항력의 기준이 됩니다.

허나...
그렇다고 해서 해당 임차인이 대항력을 갖추지 못한 임차인이다??? 라고 단정지을 수 도 없습니다.
임차인 김XX 가 전출 후 재전입을 반복했으나, 만약 김XX 의 가족 중 일부가 주민등록과 인도(점유) 를 통해 대항요건을 갖추고 있었다면, 대항력을 갖출 수 도 있기 때문이지요.
따라서, 이와 관련된 내용들에 대해 현황조사 및 세대방문, 채권자면담 등을 통해 반드시 재확인 해야 합니다.

대항력이 성립할 가능성을 배제할 수 없는 이유 중의 또 한가지는...
주택도시보증공사 가 해당 임차인의 승계인 이라는 것 이지요.
보통 전세보증보험 에 가입하여 이후 그 지위를 승계한 것으로 보여집니다만, 대항력이 없는 후순위임차인 이라면, 이미 감정가 수준의 근저당이 설정된 상태에서 1억 9,000만원의 보증보험의 허가가 나는건 상식적으로도 이해하기 힘든 상황이기 때문이지요.
따라서, 이 부분 역시 반드시 재확인 해야 할 내용이라는 점 명심하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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010-5554-6720

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답변자 : 199101**
2019.11.24 11:21

경매 전공 대학생입니다.아마. 임차인이 전입과 전출을 자주 했다면 이른바"세대합가"이리라 추정합니다.현장 탐문이 필요하고 , 최초 전입일자 기준으로 말소기준과 비교하여 대항력 유무를 따져 보십시요~

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