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[질문] 선순위 임차인 물건 궁금한게 있습니다. ^^;

질문자 : chinhy**
2020.01.08 12:14
조회수 2032

안녕하세요

2019-18067 사건을 보았습니다.
선순위임차인 점유중인데

임차인이 배당 신청하면 우선 배당되는 걸로 알고 있습니다.
그런데 우선 배당 되지 않고, 미배당금 낙찰자 승계되는 이유가 무엇인지 궁금합니다. ^^

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답변자 : ans**
2020.01.08 20:57

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"선순위임차인 점유 중????" 이라고 단정짓고 질문을 하실거라면, 그에 합당한 근거를 제시하셔야 하는 것이 맞습니다.^^;;
물론, 표면적으로 본다면, 말소기준권리 이전의 전입 이라 그렇게 보여질 수도 있으나....
이는 표면적인 내용에 불과하기 때문이지요.

등기부등본 및 법원 기본 서류 검토는 입찰대상 물건의 특이사항 및 위험요소, 현황조사 여부를 결정하기 위해 선행되어야 할 과정의 일부에 불과할 뿐, 이것만으로 권리분석이 가능하진 않습니다.
제발...
기본 서류 검토 한 것 만으로 권리분석을 단정짓지 마시기 바랍니다.^^;;

권리신고 및 배당요구가 확인되는 해당 전입자는 채무자겸 소유자와 자매관계로 동일세대 거주 하고 있다고 물건명세서 상 기재되어 있습니다.
물론, 형제 자매 사이에도 임대차는 성립할 수 있으나, 이러한 특수관계인의 경우 임대차를 입증해야 할 실체적인 증거가 존재해야 하는 건 당연한 일 이겠지요.

또한, "동일세대 거주"???
자매 라는 특수관계는 이해할 순 있지만, 임대인과 임차인이 동일세대 에 거주 중이다??? 라는 사실 또한 상식적으로 이해하기가 어려운 부분들 이지요.

따라서, 현황조사 시 세대방문, 주변탐문 등의 추가적인 조사와 채권자를 비롯한 이해관계인들과의 면담을 통해 임대차 및 대항력 성립 여부를 반드시 재확인 해야 하겠지요.

어찌됐든...
2019.09.27 권리신고 및 배당요구가 확인되나, 확정일자를 갖추지 못해 우선변제권을 갖지 못한 전입 에 해당합니다.
따라서, 현재 최저매각가격 기준에서 배당이 불가능할 것으로 예상되는 바, 적법한 임차인 으로서 대항력을 갖추게 될 경우 낙찰자가 임차보증금 2억 전액을 추가로 인수해야 하는 것 이지요..

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2020.01.08 21:00

참고로...
말소기준권리 이전의 전입이라고 해서 무조건 대항력을 갖춘 임차인 이라고 볼 순 없습니다.
무상거주자, 무상임차인 등 임대차가 성립하지 않는 전입 역시 상당수 존재하기 때문이지요.
따라서, 이러한 경우는 "말소기준권리 이전의 전입 으로 대항력 성립 여지가 존재하는 소유자 외 1인" 이라고 표현하는 것이 맞습니다.

또한...
전입시점과 점유상태, 임차보증금, 임대인과의 관계 등 여러가지 정황 상 위장임차인일 가능성이 상당히 큰 사건이라 할 수 있습니다.
단, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립 여지가 존재하는 만큼 현황조사를 통해 이를 반드시 재확인 해야 하며, 해당 전입자가 대항력을 주장하며 명도를 거부할 경우 대항력이 성립하지 않음을 입증하고 명도를 구해야 할 책임은 낙찰자에게 있다는 점 각별히 주의하시기 바랍니다.

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답변자 : chinhy**
2020.01.09 21:27

장황한 글 감사드립니다. ^^
저는 해당 사건의 권리분석을 원한게 아닙니다.

이미 자매 관계라는 것도 확인 하였습니다. 제가 궁금한건 이와 비슷한 사례들이 앞으로도 많이 나올 텐데...

"그냥 단순히..."

기존 종료된 사건들 검색해보면 하나같이 선순위 임차인의 배당신청 사건의 경우
낙찰금 우선 배당 되었는데 왜 이 건은... 우선 배당 순위에 있지 않고
후순위로 빠졌는지 그게 궁금할 뿐이었습니다.

그런데 중간에 "어찌됐든"...이라고 시작한 부분에 제가 원했던 답변 주셔서 너무 감사드립니다. ^^

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답변자 : refor**
2020.01.18 20:00

참고로 무상거주확인서가 있어도 낙찰자가 지는 대법원판례도 있습니다. 은행에는 소유자와의 관계때문에 임차사실을 숨겼으나 임차관계가 실재하다면 말이죠. 특히, 무상거주확인서를 임차인이 쓰지 않고 소유자가 썼다면 더욱 조심해야 합니다. 무엇보다 대출이 안될 수 있으니 참고하세요

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