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세입자에 대한 경매결과
등록자 cozytr** 등록일 2020.02.11 15:24 조회 119

문의1 : 낙찰자가 있을시 세입자의 보증금회수방법이 어떻게 되는지요?

문의2: 낙찰자가 없을시 세입자는 보증금을 어떻게 받을수 있을까요??

 
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ans**   2020.02.12 05:29  (21회, 46점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문하신 사건은 현재 예정물건으로서, 각종 유료경매정보사이트 상 에서도 세부적인 내용에 대한 확인이 불가능 합니다.
따라서, 질문에 대한 그 어떤 명확한 답변도 불가능하고, 무의미 합니다.
등기부등본, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 경매사건기록열람 등을 통해 기초사실관계를 정확히 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세, 인근 유사물건의 낙찰사례 등의 통계자료 등 을 토대로 예상낙찰가와 그에 따른 예상배당표를 작성 후 이에 따른 대응방안을 강구해야 보다 명확한 답변이 가능합니다.

특히...
관련 법률 상의 이론과 현실은 전혀 다르다는 점 또한 주의하셔야 합니다.

질문글을 볼 때, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력을 갖춘 임차인 인 것으로 보입니다.
그렇다면, 법률 이론 상 으로는 배당요구종기일 이내 배당요구를 했다면, 확정일자의 우선변제권에 의한 배당이 이루어지게 될 것이고, 전액배당 시 대항력 소멸, 반대로 미배당임차보증금이 발생할 경우 이는 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 낙찰자로부터 이를 반환받을 수 있습니다.

허나...
문제는 최근의 부동산가격의 변동에 있지요.
즉, 위의 법률적인 이론은... 해당 물건의 시세가 임차보증금과 집행비용, 당해세, 임차인의 확정일자 보다 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 을 모두 합한 금액보다 높아야 한다는 것을 전제로 합니다.
쉽게 말해, 최소 해당 물건의 시세가 2.2억~2.3억 이상은 되어야 입찰에 참여할 메리트가 있는 것이고, 그 이하라면.... 굳이 골치아프게 입찰에 참여해야 할 이유가 없으므로 수차례 유찰이 반복되다가 결국은 기각결정이 이루어지게 될 수 밖에 없기 때문이지요.

또 한가지...
강제경매신청채권자가 누구인지는 모르겠으나...
질문하신 내용으로 보아 할 때, 경매신청채권자에게 배당이 되지 않음 즉, 무잉여 를 원인으로 한 기각결정 가능성 또한 배제할 수 없다는 점!!!

이와 같은 변수들을 비롯한 여러가지 변수들로 인해 발생 가능한 경우의 수는 수십가지가 넘기 때문에 당연히 질문하신 내용에 대한 답변이 불가능할 뿐만 아니라 무의미 할 수 밖에 없습니다.

지극히 단순하게 보자면...
집행비용, 당해세, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 을 계산에서 제외한다면, 최소 2억원 이상의 금액으로 낙찰이 된다면 전액배당이 가능할 것이고, 전액배당이 불가능한 금액으로 낙찰이 된다면, 미배당임차보증금 차액은 낙찰자로부터 반환받을 수 있습니다만...
앞서 답변드린 바와 같은 변수 가 존재하는 만큼 장담할 수 없는 상황이라는 점 명심하시기 바랍니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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