전세권에 기한 전세근저당과 대항력 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2025.09.11 08:03
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반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

의미가 없다? 그렇지 않습니다.
전세권자는 전세권자대로, 전세권저당권자는 저당권자대로 의미가 있습니다.
우선 선순위전세권자가 주임법상의 대항력까지 갖추었으므로 전세금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다. 전세금을 손해볼 일은 없습니다. 전세금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자를 상대로 낙찰자의 재산에 압류 집행할 수 있고, 낙찰받은 주택에 대해 경매를 신청할 수도 있습니다.
저당권자는 전세권자가 배당받는 배당금에서 우선적으로 자신의 저당 채권을 우선배당받고, 미배당분이 있으면 전세권자가 낙찰자로부토 추후 반환받을 금액에서 보충 충당 받으면 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : jun11**
2025.09.11 08:16

전세근저당권자가 전세권 경매신청할 경우를 얘기한겁니다.
낙찰자 하고는 크게 관계가 없을거 같은데요

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답변자 : ans**
2025.09.11 18:12
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"전세권 없어져도 선순위로 남게되는데"???
전세권이 왜 없어진다는 것이고, 무엇이 선순위로 남는다는 것인지 이해하기가 어렵습니다.^^;;

다만...
전세권에 대한 근저당권의 실행으로 전세권을 매각대상으로 하는 경우, 낙찰자는 해당 전세권자의 지위를 승계하게 됩니다.
이 경우 종전에는 전세권자=임차인이 동일인 인 만큼 임차인은 제3자에 대해 대항력을 갖게 되나, 전세권이 제3자에게 낙찰되어 전세권자와 임차인이 다르게 된 이상 전세권이 임차인보다 선순위가 되는 바 법률 상으로는 별 상관이 없습니다.
무엇보다 이 경우, 해당 임차인은 형식적으로는 임차인에 해당하나, 임차보증금반환채권을 원인으로 한 전세권이 제3자에게 매각된 이상 법률 상 임차인이라 볼 수 없겠지요.

허나... 현실적인 문제는...
제3자가 선순위전세권자이고 종전 전세권자가 임차인의 지위(사실 상의 무단점유에 가까운 형식상 임차인) 에서 점유.사용하고 있는 상황이라면, 전세권자의 지위를 갖추고 있다고 하더라도 명도가 이행되지 않는 이상 사용.수익에 상당한 제약이 불가피 한 만큼, 전세권의 존속기간이 남아있다면 해당 기간동안 해당 임차인에게 월차임을 받는다거나, 협의에 의해 명도를 이행하도록 하거나...
소유자로 하여금 명도소송을 통해 명도를 하도록 하거나 하는 등의 후속절차가 필요할 수 있습니다.

다만........
말씀하신 내용만으로는... 경매를 신청해도 의미없는것이 아니냐, 상관없는거 아니냐 에 대한 명확한 판단은 불가능한 만큼 정확하고 구체적인 사실관계를 토대로 재검토 하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.09.11 20:51
답변 15회 (15점)

전세권 근저당권자가 자신의 채권 전액을 배당받을지 여부는, 전세권자가 대항력을 갖췄는지에 따라 미배당분 보증금을 낙찰자에게 반환요청할 수 있는 자격이 있어야 하므로, 낙찰자와의 관계도 중요합니다.
예를들어 전세권자의 전세금이 3억, 전세금을 대출해준 근저당권자는 2.5억이라고 가정하면
2억에 낙찰이 될 경우, 전세권자는 대항력을 주장하면서 나머지 1억에 대한 반환을 요청할 수 있습니다.
이 1억을 반환받아야 근저당권자가 나머지 채권 0.5억을 회수할 수 있을 것이므로 전세권자의 대항력 여부에 따라 낙찰자에게 반환을 요청할 수 있습니다.

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답변자 : jun11**
2025.09.12 01:43

ans** 님께 질문

세입자 권리관계
1/1 전세권 1억
1/1 전세근저당권 5천
1/2 전입 및 확정
세입자는 최우선순위 전세권과 대항력을 모두 갖춤

진행 => 전세근저당권자가 전세권에 대해 경매신청

전세근저당권자가 전세권을 경매신청하였으므로 전세권은 제3자에게 매각되었고 선순위전세권자와 기존 대항력 임차인이 달라지게 되면 기존 임차인이 대항력을 잃게 되므로 5천은 손해보게 되는거 아닌가요 ? 대법원 2010마900 결정과도 상충할 듯 한데요
임차인의 대항력이 그대로 유지될려면 전세권은 매각으로 소멸 또는 다른 형태로 남아야 임차인이 보호받을 듯 한데요.
또한 이렇게 되면 최선순위도 안되는 전세권이 경매될 수가 없을거고요.

하나였던 최선순위 전세권과 대항력 임차인의 권리가 전세근저당의 전세권 경매신청으로 나눠지며 서로의 권리가 충돌하는 듯 하여 질문하였습니다.

reala** 님은 답변은 감사한데 자꾸 해를 가리키는데 달을 설명하시네요 ㅡㅡ

PS)대법원 2010-900 [최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다]
=> 전세저당권자는 최소한 위 권리 상태를 흔들 수 있는 위치에 있는거 아닌가요?

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답변자 : ans**
2025.09.12 16:46
답변 26회 (26점)

/jun11**

글쎄요..^^;;
무슨 근거로 임차인이 5천만원을 손해보게 된다는 것인지 이해하긴 어렵습니다.^^;;

1. 전세권에 대한 근저당은, 전세자금대출을 실행하면서 전세권설정 후 전세권에 대해 근저당을 설정하는 방식 또는 전세권자의 개인적인 채권채무를 담보하기 위한 목적으로 전세권에 대해 근저당을 설정하는 방식 이 두가지가 대다수이고, 당연히 그 비중은 전자의 경우가 더 많습니다.
말씀하시는 예시가 이 두가지 중 무엇인지는 알 길은 없습니다만...
어찌됐든, 결과적으로는 쉽게 말해 임차보증금을 목적으로 하는 전세권을 담보로 하여 돈을 빌린 것이라 볼 수 있겠지요.

2. 언급하신 예시가 실제사례를 토대로 한 것인지, 질문자님이 임의대로 가정한 것인지는 알 수 없으나...
전세권의 매각으로 인한 손해를 언급하시려면 낙찰가라는 변수가 반드시 필요합니다.
언급하신 것처럼 5천만원의 손해??? 가 발생하려면 1억원의 전세권이 5천만원에 낙찰이 되어야 한다는 것인데...
현실성이 없는 낙찰가일 뿐만 아니라, 채무변제를 이행하지 않아 경매로 1억원의 전세권이 5천만원에 낙찰이 되었다는 것을 두고 손해라 할 수 있을지는 의문일 수 밖에 없습니다.
채무를 변제하지 못해 내가 살고 있는 1억원 주택이 5천만원에 매각되었다고 해서 이를 채무자의 손해라고 하는 표현도 다소 무리가 있지 않을까요?^^
그러한 손해를 입지 않고자 한다면 채무를 변제하면 될 문제니까요.^^;;

3. 무엇보다...
질문하신 사안은 전세권의 매각으로 인해 임차인의 권리와 전세권자의 권리가 충돌하지도 않고, 충돌한다면 말씀하신 것처럼 전세권에 대한 근저당권설정이라는 것 자체가 무용지물이 되는 것이고, 이는 채권자의 이익을 해하는 것이 될 수 밖에 없습니다.
따라서... 언급하신 예시는 전세권과 전세권근저당-전입 및 확정일자 순 이기는 하나, 전입이 먼저 인 경우라 하더라도 그 결과는 동일할 수 밖에 없습니다.

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답변자 : jun11**
2025.09.12 16:57

/ans**

무슨 근거로 임차인이 5천만원을 손해보게 된다는 것인지 이해하긴 어렵습니다.^^;;
=> 이해시켜드릴께요

1. 전세권에 대한 근저당은, 전세자금대출을 실행하면서 전세권설정 후 전세권에 대해 근저당을 설정하는 방식 또는 전세권자의 개인적인 채권채무를 담보하기 위한 목적으로 전세권에 대해 근저당을 설정하는 방식 이 두가지가 대다수이고, 당연히 그 비중은 전자의 경우가 더 많습니다.
말씀하시는 예시가 이 두가지 중 무엇인지는 알 길은 없습니다만...
어찌됐든, 결과적으로는 쉽게 말해 임차보증금을 목적으로 하는 전세권을 담보로 하여 돈을 빌린 것이라 볼 수 있겠지요.
=> 말씀하신거 처럼 본질과는 무관하지만 전자입니다

2. 언급하신 예시가 실제사례를 토대로 한 것인지, 질문자님이 임의대로 가정한 것인지는 알 수 없으나...
전세권의 매각으로 인한 손해를 언급하시려면 낙찰가라는 변수가 반드시 필요합니다.
언급하신 것처럼 5천만원의 손해??? 가 발생하려면 1억원의 전세권이 5천만원에 낙찰이 되어야 한다는 것인데...
현실성이 없는 낙찰가일 뿐만 아니라, 채무변제를 이행하지 않아 경매로 1억원의 전세권이 5천만원에 낙찰이 되었다는 것을 두고 손해라 할 수 있을지는 의문일 수 밖에 없습니다.
채무를 변제하지 못해 내가 살고 있는 1억원 주택이 5천만원에 매각되었다고 해서 이를 채무자의 손해라고 하는 표현도 다소 무리가 있지 않을까요?^^
그러한 손해를 입지 않고자 한다면 채무를 변제하면 될 문제니까요.^^;;

=> 경매로 제3자에게 매각되면 5000 에 매각 충분히 가능한 일이고 제3의 최선순위 전세권 등장으로 기존 임차인이 대항력을 잃게되어 5000 을 담보받지 못하게 된다는 뜻입니다. 현실적으로 얘기해서 7000 에 매각되면 2000 은 돌려받던지 할거고 남은 보증금 5000 의 불확실성이 발행하겠지요

3. 무엇보다...
질문하신 사안은 전세권의 매각으로 인해 임차인의 권리와 전세권자의 권리가 충돌하지도 않고, 충돌한다면 말씀하신 것처럼 전세권에 대한 근저당권설정이라는 것 자체가 무용지물이 되는 것이고, 이는 채권자의 이익을 해하는 것이 될 수 밖에 없습니다.
따라서... 언급하신 예시는 전세권과 전세권근저당-전입 및 확정일자 순 이기는 하나, 전입이 먼저 인 경우라 하더라도 그 결과는 동일할 수 밖에 없습니다.

=> 제3의 인물이 선순위 전세권자로 등장하는데 기존 임차인과 왜 권리가 충돌하지 않다고 보는지요? 전세권 경매는 당연히 그 위치를 그대로 승계받게되어 최선순위권자가 되는데요?

대법원 2010-900 판례가 합리적이라고 보지만 또한 다양한 케이스에서 빈틈이 있을 수 있다고 봅니다.
대법원 판례를 너무 바이블처럼 섬기고 그에 끼워 맞춰서 다들 얘기하는 듯 해서 그 부분을 살펴본것입니다.
다른 케이스가 나오면 또다른 판례가 나올 수도 있으니까요
답변 감사합니다

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답변자 : ans**
2025.09.13 02:24
답변 26회 (26점)

/jun11**

무엇인가 계속 위화감이 있었습니다만...
뭔가 크게 잘못 이해하고 계신 듯 합니다.

쉽게 예를 들자면...
임차인이 임차보증금 1억원의 임대차계약을 하면서 전세권 1억원을 담보로 전세자금대출 5천만원(전세권근저당설정)을 받아서, 임차인 본인 돈 5천만원을 합쳐 잔금을 치뤘겠죠.
그런데, 전세자금대출의 이자를 납부하지 못해 전세권근저당의 채무자인 임차인의 전세권근저당권의 실행으로 1억원의 전세권을 매각을 합니다.
그렇다면, 1억원의 전세권을 낙찰받은 자 는 얼마에 낙찰을 받았든 관계없이 1억원에 대한 권리행사가 가능한 전세권자가 되는 것이고...
이러한 상황에서 전세권의 존속기간이 종료된다면...
임대인은 과연 임차보증금 1억원을 누구에게 반환해야 할까요?
말씀하신 바와 같이 임차인과 전세권이 충돌?? 한다면, 임대인은 임차인에게도 보증금을 돌려주고, 전세권자에게도 보증금을 돌려주고 해야 한다면 말이 안되겠죠.
언급하신 대법원 판례에서 알 수 있듯이, "임차인의 지위를 강화하기 위한 목적의 전세권"이었으나 전세권이 타인에게 매각되었고, 그 전세권의 원인채권은 "임차보증금"에 있는 만큼, 전세권의 존속기간 종료 시 임대인은 전세권자에게 임차보증금 1억원을 반환하고, 전세권자는 전세권을 말소하게 됩니다.
말씀하신 예시의 경우라면, 전세자금대출 5천만원을 상환하지 못해 나머지 본인의 돈 5천만원을 잃게 되는 것이니 이를 손해??라 볼 수도 있겠지만, 반복해서 답변드린 바와 같이 전세자금대출을 상환했다면 발생하지 않았을 일이니 본인이 자초한 손해라 해야겠지요.

따라서, 언급하신 대법원판례는 임차인과 전세권자가 동일한 경우에 적용될 수 있는 문제(선순위전세권이 매각을 통해 소멸하더라도 대항력은 소멸하지 않는다)이지, 전세권만의 매각을 통해 임차인과 전세권자가 달라지는 경우 즉, 질문하신 경우에 적용될 수 없는 판례입니다.

마무리 하자면...
처음 질문으로 돌아가면... 예시로 든 경우라 할 경우 전세권근저당권자의 입장에서는 채권전액 배당이 충분히 가능할 것으로 예상되는 바 전세권근저당권의 실행에 의한 임의경매를 신청하는 것은 유의미한 일 이라 할 수 있습니다.

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답변자 : jun11**
2025.09.13 11:54

ans**/

무엇인가 계속 위화감이 있었습니다만...
뭔가 크게 잘못 이해하고 계신 듯 합니다.

=> 이런 부분 때문에 위화감이 생기는 겁니다 . 그 다음 아래 기술하신 내용들은 다 제가 얘기한 부분인데 뭘 크게 잘못 이해하고 있다는건지.. 참

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