셀프낙찰 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

안녕하세요
전세로 살던 집에 임대인이 바뀌고 계약 만료 후 전세금 반환이 이루어지지 않아서 임차권을 설정 후
이사하고 전세금 반환소송도 진행하여 승소한 상태입니다
집주인은 여전히 아무런 연락도 없어서 강제 경매 신청 후 셀프낙찰을 받을 생각입니다
셀프 낙찰을 생각하는 이유는 집이 오래된 빌라 지하층으로 워낙에 깡통전세였습니다
집값이 오른 탐을 타 전세가 비싸게 나왔었고 급하게 집을 구하던 시기라 어쩔수 없이 들어가게 되었습니다
이 집이 그 전에도 공매도 매도 되었었는데 3천이 안되었던 것으로 알고 있습니다.
현재 보증금은 4500만입니다.
그래서 경매로도 구입할 사람이 없을꺼 같아 셀프 낙찰을 받아 저희가 사용하고자 합니다.
또 한가지 이유는 새로운 임대인이 법인으로 이 집을 구입하여 돈을 받을 방법이 없습니다.
임대인은 주거지 불명으로 주소도 명확치 않아서 재판도 공시송달로 진행했었습니다

1. 궁금한건 부동산 등기부 등본에는 특별한 사항은 없습니다
저희가 임차권 설정을 해 놓고 나왔고요
경매로 낙찰되면 저희 보증금 외에 집에 관련하여 돈을 지불해야 하는 상황이 있는지 알아보려면 어떻게 해야 하나요??

2. 필요한 서류가 임대인 주민등록 초본이 있던데 저희같은 경우엔 법인이라 어떤 서류가 필요한지 궁금합니다.

3. 이 집은 제 이름으로 임차권 설정이 되어 있는 상태이고 셀프낙찰을 받게 되면 남편 이름으로 하려고 합니다.
그럼 4500만원을 지불해야 하는데 만약 낙찰금이 3000만원이라면 어떤식으로 가능할까요??
저에게 전액을 넘긴 기록이 있어야 하는건지 아니면 제가 임차권 설정을 해지하는 것만으로도 가능한건지 궁금합니다.

4. 3000만원에 낙찰 받았으면 3000만원에 대한 취득세만 내면 되는건가요??
어떤 분들은 4500만원에 대한 취득세를 내야 한다고 하시는 분들이 있어서요
취득세 관련 내용도 조언 부탁드립니다.

고수님들의 소중한 답변 기다리겠습니다.
감사합니다.

답변자 : ans**
2025.12.29 17:10
답변 18회 (18점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

이미 네이버지식인을 통해 동일한 답변을 드린 바 있습니다.

1. 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 입찰참여여부를 비롯해 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

2. "필요한 서류"라는 것이 어디에 무슨 용도로 필요한 서류라는 것인지를 명확히 하셔야 답이 가능합니다.^^;;
임대인이 법인이라면 통상 법인등기사항전부증명서가 경매신청 시 필수서류가 될 것이고, 송달 문제가 발생할 여지가 있는 만큼 법인등기사항전부증명서 외 대표자의 주민등록초본이 추가로 필요할 수 있습니다.

3. 각각 독립된 세대를 구성하고 있는 것이 아니라면, 통상 부부의 경우 배우자의 이름으로 낙찰을 받더라도 동일세대구성원에 해당하는 만큼 세대주명의로 낙찰을 받은 후 채권상계를 통해 낙찰대금 중 배당금액을 제외한 차액만을 납부할 수 있습니다.
물론, 질문자님의 경우에는 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금에 해당하는 금원을 납부해야 하는 만큼 당연히 이는 사전에 재확인 해야 하니 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
다만...
세대주와 임대차계약자가 다른 경우, 권리신고 및 배당요구를 한 임차인이 다른 경우 부부관계라 하더라도 배당에 문제가 있을 수 있고, 이 경우 낙찰금액 전액을 납부하고, 추후 배당을 받는 식으로 진행해야 할 수 도 있는 만큼 이 역시 사전에 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

4. 많은 분들이 여전히 착각을 하고 있는 부분입니다만...
대항력을 갖추지 못한 임차인이라면, 낙찰금액이 취득가액이 되는 바 이를 기준으로 취득세를 신고.납부하면 됩니다만, 반대로 대항력을 갖춘 임차인이라면, 매각절차를 통해 변제받지 못하는 임차보증금 차액 또한 취득가액에 포함됩니다.
따라서, 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@가 취득가액이 되는 만큼, 만약 낙찰가를 기준으로 취득세를 신고.납부할 경우 불성실신고가산세가 부과되는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
이에 대한 내용은 국세청의 유권해석에 의해 정립된 내용인 만큼 낙찰가가 취득세의 과세표준이다...라는 정보나 답변들은 믿고 거르시기 바랍니다.

조심 2009지0883 (2010.04.01)
대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이므로 이 부동산에 대한 임차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 취득하기 위하여 지급된 비용에 해당함이 타당함

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.12.29 17:16
답변 17회 (17점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

여러 군데에 질문을 올리시네요.

1. 임차인 셀프낙찰시는 임차인 전입 이전에 발생한 조세채권이 있는지 여부를 확인한 후 입찰해야 합니다. 조세채권의 법정기일이 임차인의 전입 확정일자보다 빠르다면 그 조세채권이 먼저 배당되어, 보증금 전액이 상계처리되지 않기 때문입니다. 조세채권 내역은 경매개시 후 배당요구종기일 이후 해당 경매계에 방문해 사건기록 열람을 통해 확인하면 됩니다.

2. 임대인이 법인이면, 법인등기부등본을 제출하면 됩니다. 경매신청은 법무사에 의뢰하는 것이 편합니다.

3. 기존 임대차를 한 임차인 이름으로 낙찰을 받아야 합니다. 굳이 남편 이름으로 받으려면 상계처리가 되지 않으므로 500만원 이하로 떨어질 때 낙찰을 받으면 됩니다. 또는 남편에게 보증금 반환채권을 넘겨 남편이 낙찰을 받는 방법도 있긴 하지만 서류와 절차가 까다롭습니다.

4. 원칙상 경매에서는 낙찰가가 과세표준입니다. 다만 전세사기 피해자로 취득세 감면을 받으려면 임차인 보증금이 취득가로써 과세표준이 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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