낙찰자 인수금액 질문? - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2026.02.27 11:03
답변 18회 (18점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

광양 마동의 해당 아파트 경매사건은 권리상 하자가 없습니다. 임차인이 있지만 대항력이 없으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다. 다만 연체관리비 150만원은 낙찰자가 부담해야 할 수도 있으니 입찰시 감안해야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : idashine1**
2026.02.27 14:41

주택보증공사,세입자 양대희씨가 대위변제 가능성은 없을까요? 만약 대위변제 를한다면 세입자가 혹시 대항력을 같을가능성은 없는가요?

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답변자 : ans**
2026.02.27 15:15
답변 20회 (20점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

경매정보사이트를 통해 확인할 수 있는 기초사실관계 즉, 등기사항전부증명서 등 각종 공적장부 와 법원 기본서류 검토만으로 입찰대상 물건의 안전성 및 추가인수대상, 추가비용 발생 가능성을 판단할 수도, 판단해서도 안됩니다.^^
이러한 기본서류 검토는 현황조사 여부를 판단하기 위해 선행되어야 할 과정 중 하나라는 점 명심하시기 바랍니다.

2013.10.22 우리은행의 근저당을 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.
단, 이는 등기사항전부증명서 상 권리관계에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닙니다.

말소기준권리 이후인 2022.07.01 전입으로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 임차권등기가 확인되는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금 또한 존재하지 않습니다.
낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 상당기간 발생한 점, 그 기간을 고려할 때 체납관리비 금액이 크지 않은 점, 현시점 전입세대가 존재하지 않는 점 등을 고려할 때 임차권등기 이후 이사 및 전출을 한 것으로 추정됩니다.
허나, 최근에는 임차권등기 이후 소유자 또는 시세보다 월등히 낮은 금액으로 월세임대 주는 등 전입 등의 점유권원이 확인되지 않는 점유자가 존재하는 경우가 상당히 많기 때문에 반드시 현황조사 시 세대방문 등을 통해 임대차 및 점유관계를 재확인하시기 바랍니다.

임차권등기가 주택도시보증공사로 양도되었으나, 이것이 해당 물건의 사용.수익 권한 까지 주택도시보증공사가 양수한 것을 의미하지는 않기 때문에 공실명도에 따른 추가비용 발생 가능성 역시 고려하여 현황조사 시 이를 반드시 재확인하시어 예산을 책정하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2026.02.27 15:18
답변 20회 (20점)

/idashine1**
대위변제를 할 경우 당연히 임차인이 대항력을 갖추게 되어 미배당임차보증금 차액을 낙찰자가 추가로 인수해야 할 수 있습니다만...
임차권이 주택도시보증공사로 양도되었다는 것은 매각물건명세서에 기재된 바와 같이 주택도시보증공사가 임차인에게 임차보증금을 대위변제하였음을 의미합니다.
따라서, 임차인 및 그 지위를 승계한 주택도시보증공사가 선순위 우리은행의 근저당을 대위변제할 가능성은 크지 않아보입니다.

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답변자 : reala**
2026.02.27 19:13
답변 18회 (18점)

선순위 근저당 채권이 7560만원입니다. 임차인이 대위변제를 하면 대항력을 취득할 수는 있지만 결국 자신의 보증금 1억4700만원을 합치면 결국 2억2000여만원이 되므로, 대위변제의 실익이 없습니다. 해당 아파트 감정가가 1억4400만원이 시세라면 7000여만원 더 주고 해당 주택의 대항력을 취득할 실익이 없습니다.
그렇더라도 낙찰을 받으면 잔대금 납부전까지 임차인의 대위변제 여부는 필히 확인을 해야 합니다.

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