아파트 임차인 최선순위 대향력있는 임차인으로 살고있는 아파트를 경매로 받으려합니다

교수님 안녕하세요
지금 제딸이 아파트(시세7억~6억6천정도 현전세보증 3억6천 )에 임차인으로 거주하고 있습니다
주소는 안양시 동안구 평촌동 소재해 있습니다.(등기부등본 서류첨부하겠습니다) 전입신고(2023.07.05)와 확정일자(2023.06.08)는 갑구을구 권리설정없는 상태에서
신고되어 최선순위 대항력있는 임차인상태입니다
1.최초 임대차계약기간은 2023년 7월5일~2025년7월5일
2.현재 묵시갱신 상태 2025년7월6일 ~2027년7월5일 (임대인에게 메세지로 고지및 상호인지)
3.계약갱신권 1회 유보중이며 행사시 2027년7월6일~2029년7월5일 까지
4.임차인이 대항력과 최선위 우선변제권을 갖춘후 다음과같이 갑구을구에 권리들이 설정되었습니다
=======다 음 =======
가.소유자 : 이수현 단독소유
나.갑구 권리설정
-가압류2025.02.27 케이비국민카드 \14,169,899원
-가압류 2025.06.13 소상공인 진흥공단 \8,719,962원
-가압류 2025.08.22 경기신용보증재단 \20,731124원
다.을구 권리설정
-25번근저당 2024.01.31 코어파이낸스대부 \140,000,000원
-25-1번 질권 2024.06.25 빅제이엔와이대부 \140,000,000원
-27번 근저당 2025.01.10 오숙영 \250,000,000
-27-1번 가처분 2025.09.23 피보전권리: 사해행위취소에의한 근저당 말소청구권 채권자:경기신용보증재단
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위와같은 상황에서 여쭙고 싶은것은 다음과 같습니다(임차인인 제딸은 저렴하게 낙찰받아 어린아이 셋을 현재있는 아파트에서 살고싶어합니다)
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1.대항력있는 최선순위 임차인으로서 경매에 참여하여 싼 가격으로 낙찰받고자합니다
(시세7억 /예상감정가 6억8천 대항력있는 임차인이 없다면예상낙찰가 6억3천~6억1천/배당요구하지않은 대항력있는 임차인이 있다면 3회 유찰예상됨)
----> 이경우 경매가시작된다면 임차인으로 해야할 절차참여가 어떻게 되는지 알고싶습니다

가. 배당요구하여 대항력을 포기하고 확정일자부 우선변제권을 행사해 배당받으면서 경매에 참여해야하는지?==>
1)이경우 대항력있는 최선순위 임차인이 낙찰받지못하고 다는 매수인이 받으면 배당받고 소멸되니까 묵시갱신+1회계약갱신권의 거주할수있는
권리만 상실되는것아닌가 해서 염려됩니다

2)만약, 임차인이 낙찰받았다면 확정일자부 우선변제금배당액과 매매대금과 상계처리 할수있는지 알고싶습니다
나. 배당요구하지않고 대항력을 유지한체 경매절차에 참여하여 예상낙찰가 2억이하로 저감하면 참여하여 낙찰받아야하는 지 알고싶습니다
==교수님의 조언을 구하면서 경매가 진행되면 하려합니다 감사드립니다

답변자 : ans**
2026.03.19 19:08
답변 11회 (11점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. "대항력있는 임차인이 없다면예상낙찰가 6억3천~6억1천/배당요구하지않은 대항력있는 임차인이 있다면 3회 유찰예상됨" 라 하셨으나...언급하신 바와 같이 배당요구여부에 따라서 장단점이 모두 달라집니다.
배당요구를 한 경우라면, 예상낙찰가 기준 전액배당이 가능한 만큼 상대적으로 높은 금액으로 낙찰이 되겠으나, 반대로 채권상계를 통해 낙찰금액 중 배당금을 제외한 차액만을 납부하는 것이 가능합니다.
반대로, 배당요구를 하지 않는다면, 임차보증금 전액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 말씀하신 바와 같이 다수의 유찰 이후 낙찰을 받아야 하는 것이 당연한 일 이겠으나, 이 경우 채권상계가 불가능한 만큼 낙찰금액 전액을 대금으로 납부해야 하는 미묘한 차이가 존재합니다.
이는 보다 정확한 기초사실관계의 확인과 질문자님의 구체적인 상황과 목적에 따라 장단점을 비교 후 판단해야 할 문제입니다.
입찰참여 절차는 통상의 제3자와 다를 바 없습니다만, 이를 인터넷 게시판 상에서 모두 설명하는 것은 한계가 있는 바, "찾기쉬운 생활법령정보"(https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=306&ccfNo=3&cciNo=2&cnpClsNo=1&search_put=) 에 잘 정리되어 있으니 이를 참고하시기 바랍니다.

2. 말씀하신 바와 같이, 종전임대차계약의 존속기간과 계약갱신청구권에 대한 불안이 있는 경우라면, 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 상태에서 임차보증금+낙찰가<일반매매시세 인 수준에서 낙찰을 받는 것이 보다 유리할 수 있습니다.
다만, 이 경우 앞서 답변드린 바와 같이 채권상계는 허용되지 않습니다.
채권상계는 배당금액을 기준으로 이루어지게 되기 때문이지요.

3. 다만, 앞서 답변드린 바와 같이 각각 경우의수에 따른 장단점 및 손익계산이 달라질 수 밖에 없는 만큼, 정확한 기초사실관계와 구체적인 상황과 목적을 토대로 권리신고 및 배당요구여부, 입찰참여여부 등을 판단하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2026.03.19 19:17
답변 11회 (11점)

참고로...
"임대인에게 메세지로 고지및 상호인지" 라고 하신 만큼 이는 묵시적갱신이 아닌 합의갱신으로 보아야 하는 것이 맞습니다.
묵시적갱신이라는 것은 말 그대로 양측 모두 아무런 의사표시가 없어 법률에 의해 자동으로 연장되는 상태를 의미하는 만큼, 임대인과 합의를 통해 갱신이 이루어진 만큼 이는 묵시적갱신이 아닌 합의갱신으로 보아야 하는 것이 맞고, 합의갱신 시 "계약갱신청구권을 행사하겠다" 라는 의사를 명확히 밝히지 않고 단순히 기간만 협의하여 갱신이 이루어진 경우에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
이는 추후 제3자가 낙찰을 받을 경우 법률 상의 다툼의 여지가 상당할 수 있는 만큼 사전에 미리 입증자료들을 충분히 준비해두시는 것이 바람직 합니다.

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답변자 : reala**
2026.03.20 01:32
답변 8회 (8점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

1. 누가 경매를 신청한다는 말인가요? 근저당권자에 의한 임의경매든, 가압류권자에 의한 강제경매든, 아니면 임차인이 보증금 반환청구 소송을 통해 승소판결을 받아 그 판결문으로 신청하는 강제경매든, 임차인이 입찰에참여해 낙찰을 받으려면, 2가지 선택지가 있습니다.
먼저 배당신청을 하고 경매에 참여해 낙찰을 받는 것입니다. 이 경우 배당받을 금액 내에서는 상계가 됩니다. 보증금이 3.6억이므로 6억에 낙찰을 받는다면 2.4억만 납부하면 됩니다(물론 이 경우 임차인 전입 확정일 이전에 납부기한이 도래한 임대인의 조세채권이 없다는 전제하에 그렇습니다)
다음으로 배당신청을 하지 않고 경매에 참여하는 방법입니다. 배당신청을 하지 않으면 배당자격이 없으므로 상계가 안됩니다. 따라서 낙찰대금은 전액 납부해야 합니다. 임차인이 배당신청을 하지 않으면 다른 입찰자들도 임차인의 보증금 3.6억을 별도로 물어줄 각오를 하고 입찰해야 하므로 이 금액을 감안해 2.4억에 낙찰을 받으면 결국 6억에 낙찰을 받는 격이므로, 2-3번 유찰은 당연합니다.
2. 배당요구하여 대항력을 포기하고 확정일자부 우선변제권을 행사해 배당받으면서 경매에 참여해야하는지?==>
배당요구를 한다고 해서 대항력을 포기하는 건 아닙니다. 대항력은 그대로 유지되지만 배당신청을 하면 기존 임대차 계약의 해지 의사로 간주됩니다. 제3자 낙찰시는 배당받고 퇴거해야 합니다. 물론 낙찰자가 허락을 한다면 재계약을 할 수는 있습니다.
3. 만약, 임차인이 낙찰받았다면 확정일자부 우선변제금배당액과 매매대금과 상계처리 할수있는지 알고싶습니다--->
네 상계신청 가능합니다. 다만 상계신청은 배당받을 금액 내에서만 가능합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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