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경매란 경매절차도 경매성공전략 경매용어 경매서식

경매개시결정  
경매는 신청자 접수 후 2~3일(법원 심사기간) 이내에 경매개시결정이 내려집니다.

감정평가 및 현장조사  
부동산 등기부등본에 경매개시결정이 등기되고, 감정평가 및 집행관에 의한 현황조사가 이루어 집니다.

개시결정 송달  
법원은 채무자와 소유자에게 경매개시결정문을 우편송달을 하게 됩니다. 경매부동산에 대한 압류는 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 경매신청기입등기시에 그 효력이 생깁니다.

개시결정 이의신청 경매개시결정에 대한 이의신청
이해관계인은 경매개시 결정에 대하여 낙찰대금을 완납할 때까지, 다음과 같은 사유가 있을 경우 이의신청을 할 수 있습니다.
강제경매 : 절차상의 사유에 한함(아래)
1. 경매 신청 방식의 하자
2. 경매 신청서 자체의 하자
3. 목적 부동산 표시의 불일치
4. 집행력 있는 판결정본 등 채무명의의 불일치
5. 채무명의의 청구 이의 소송등에 의한 소멸
6. 대리권의 흠결 그러나, 집행채권의 소멸, 부존재 등은 개시결정에 대한 이의신청사유가 되지 않습니다.
임의경매 : 절차상의 사유 + 실체적 사유(담보권의 소멸, 부존재)

경매공고  
매각(입찰)기일 통상 14일전 일간신문과 법원게시판(대법원 인터넷 사이트)에 경매부동산이 공고됩니다.

입찰개시선언  
입찰개시시간은 통상 오전 10시이며, 집행관이 입찰개시를 선언합니다.

입찰의 실시  
법원에 비치된 입찰표와 입찰봉투, 입찰보증금 봉투를 작성하고 입찰보증금 봉투에 매수신청 보증금액(입찰보증금)을 넣은 후 지정된 시간내에 입찰함에 넣습니다.

개찰 및 입찰종료  
투함 후 약 한 1시간 이후에 사건번호순으로 개찰결과를 발표합니다. 가장 높은 가격으로 응찰한 사람이 최고가 매수신고인(입찰자)으로 결정되며, 집행관이 성명과 가격을 호창하여 입찰이 종료되었음을 알립니다.

매각결정(낙찰)  
매각결정기일(낙찰일) - 매각기일(입찰일) 이후 통상 7일 뒤 - 에 판사는 매각(낙찰) 불허가사유 유무를 심사하고, 이해관계인(부동산에 대해 권리를 행사할 수 있는 채권/채무/소유자)의 진술로 법이 정한 이의 사유가 있는지 여부를 조사한 뒤 매각(낙찰)의 허가 또는 불허가결정을 선고합니다. 낙찰허가 선고 후 비로소 낙찰자가 확정됩니다.

대금납부 매각대금납입신청서 / 채권상계신청서
매각(낙찰)허가결정이 확정되면 대금지급기한이(매각허가결정 후 1개월 이내) 정해져 낙찰자는 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 대금지급기일까지 대금납부를 하지 않으면 재매각(입찰)을 하게 됩니다. 재매각(입찰)은 전매수인(낙찰자)이 낙찰 받았던 때의 최저매각가격(경매가)으로 진행되며, 전매수인(낙찰자)은 입찰에 참가할 수 없습니다.

배당실시  
매수인(낙찰자)이 매각(낙찰)대금을 완납 후 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 됩니다. 각 채권자는 법원에서 통보한 배당요구 마감일까지 채권의 원금, 이자, 비용 기타부대채권의 계산서를 제출하여야 합니다.(배당기일 1주일전) 만일 채권자가 계산서를 제출하지 않았을 경우에는 배당 요구서등 기타기록에 첨부된 증빙서류를 참고해 채권액을 계산하며, 배당요구 마감일 이후에는 채권액을 보충할 수 없습니다. 법원은 미리 작성한 (배당기일 3일전) 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구 채권자에게 열람시켜 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 서류증거를 조사한 다음 배당표원안을 추가/정정하여 배당표를 완성 확정합니다.

경매종료  
배당절차까지 마무리되면 경매에 관한 서류는 기록보존계로 옮겨져 보관이 되고 경매는 완결됩니다.

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